Bevor du kaufst, musst du wissen wonach du suchst. Lage, Zustand, Energieeffizienz — bei Bestandsimmobilien entscheiden diese Faktoren über versteckte Kosten und den tatsächlichen Wert.
Bestandsimmobilien haben ihre eigenen Tücken: versteckte Mängel, veraltete Technik, hohe Energiekosten. In dieser Phase lernst du, Exposés kritisch zu lesen, den wahren Wert eines Objekts zu erkennen und die versteckten Kosten einer Bestandsimmobilie einzukalkulieren.
Checkliste (8 Aufgaben)
Budget und Suchkriterien festlegen
Max. Kaufpreis + Sanierungsbudget + Nebenkosten berechnen, Suchradius festlegen
Immobilienportale durchsuchen
ImmoScout24, Immowelt, lokale Makler, Zwangsversteigerungen prüfen
Kosten: ImmoScout24 Plus ca. 30 €/Monat
Besichtigungstermine vereinbaren
Mindestens 5 Objekte besichtigen, Termine mit Tageslicht planen
Kosten: Kostenlos — ggf. Fahrtkosten
Besichtigungs-Checkliste vorbereiten
Bausubstanz, Feuchtigkeit, Heizung, Dach, Fenster, Elektrik prüfen
Kosten: Ggf. 300–500 € für Bausachverständigen
Besichtigung durchführen & dokumentieren
Keller, Dach, Fenster, Elektrik, Heizung, Fassade — alle kritischen Punkte prüfen und fotografieren
Nachbarschaft & Infrastruktur prüfen
Schulen, ÖPNV, Einkaufen, Lärm, Bebauungsplan
Kosten: Bebauungsplan-Auskunft ca. 20–50 € beim Bauamt
Grundbuchauszug anfordern
Lasten, Beschränkungen, Wegerechte, Grundschuld des Verkäufers prüfen
Kosten: 10–20 € beim Grundbuchamt
Favoriten vergleichen & eingrenzen
Top 2-3 Objekte nebeneinander vergleichen inkl. geschätzter Sanierungskosten
Tipps & Hinweise
Kaufe nie das erste Objekt, das dir gefällt. Besichtige mindestens 5–10 Immobilien, um ein Gefühl für Preis-Leistung in deiner Region zu entwickeln. Erst dann erkennst du, ob ein Angebot fair oder überteuert ist.
Nimm bei der zweiten Besichtigung einen unabhängigen Sachverständigen mit (300–600 €). Er erkennt Feuchtigkeit, Schimmel, Risse im Mauerwerk, marode Leitungen und energetische Schwachstellen — Dinge, die dir als Laie entgehen.
Prüfe den Energieausweis VOR jeder Kaufzusage. Seit dem GEG (Gebäudeenergiegesetz) gibt es Sanierungspflichten beim Eigentümerwechsel: z.B. Austausch alter Heizungen (>30 Jahre), Dämmung der obersten Geschossdecke. Diese Pflichten können 15.000–50.000 € kosten.
Wichtige Dokumente
Von jedem besichtigten Objekt
Maße & Raumaufteilung prüfen
Pflicht bei Verkauf, Klasse prüfen
Alle Räume, Keller, Dach, Außen
Tatsächliche vs. angegebene Fläche
Bereit für Phase 1?
Öffne Riftpal und arbeite die Checkliste interaktiv ab — mit KI-Unterstützung.
Phase in Riftpal öffnen