Bevor du ein verbindliches Angebot machst, muss der Substanz-Check abgeschlossen sein. Energieausweis, Bausachverständiger und Schadstoffprüfung schützen dich vor teuren Überraschungen nach dem Kauf.
Bevor du ein verbindliches Angebot machst, muss der Substanz-Check abgeschlossen sein. Energieausweis, Bausachverständiger und Schadstoffprüfung schützen dich vor teuren Überraschungen nach dem Kauf.
Checkliste (6 Aufgaben)
Energieausweis anfordern & prüfen
Pflicht des Verkäufers — Energieklasse, Verbrauch und GEG-Sanierungspflichten prüfen
Kosten: Einsicht kostenlos — Neuerstellung 50–500 €
Bausachverständigen beauftragen
Dekra, TÜV oder freier Sachverständiger — Substanz-Check: Feuchtigkeit, Risse, Dach, Keller, Elektrik
Kosten: 500–1.500 € für Kurzgutachten
Schadstoff-Risiko prüfen
Asbest (vor 1993), Bleirohre (vor 1973), Holzschutzmittel (vor 1990) — Baujahr als Leitfaden
Modernisierungsbedarf einschätzen
Muss (GEG-Pflicht), Sollte (Werterhalt), Kann (Nice-to-have) — Prioritätenliste erstellen
Sanierungskosten kalkulieren
Grobe Kosten pro Gewerk schätzen, 20% Puffer einplanen — Altbau hat IMMER Überraschungen
Kaufpreis vs. Substanz bewerten
Kaufpreis + Sanierung + Nebenkosten = Gesamtinvestition — mit Neubau in der Region vergleichen
Tipps & Hinweise
Beauftrage den Bausachverständigen VOR dem verbindlichen Angebot — nicht danach. Sein Befund ist deine Verhandlungsgrundlage und kann den Kaufpreis um 5–15% senken. Die Kosten von 500–1.500 € sind gut investiertes Geld.
Gebäude mit Baujahr vor 1993 haben ein erhöhtes Asbestrisiko in Dachplatten, Fassadenplatten und Bodenbelägen. Eine fachgerechte Asbestentsorgung kostet 5.000–30.000 € — dieser Betrag muss in deine Kalkulation einfließen.
Plane einen Puffer von mindestens 20% auf die kalkulierten Sanierungskosten ein. Bei Bestandsimmobilien kommen IMMER unerwartete Posten dazu — hinter der Wand, unter dem Estrich oder nach dem Abriss.
Wichtige Dokumente
Pflicht bei Verkauf, Klasse prüfen
Substanz-Check mit Fotos
Nach Baujahr (Asbest, Blei, Holzschutz)
Muss / Sollte / Kann
Pro Gewerk mit 20% Puffer
Bereit für Phase 2?
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