Bei Bestandsimmobilien sind die Finanzierungsmöglichkeiten vielfältig: Neben dem Kaufpreis können Sanierungskosten mitfinanziert werden. KfW- und BAFA-Förderungen machen energetische Sanierung deutlich günstiger.
Bei Bestandsimmobilien bewerten Banken den Beleihungswert oft niedriger als den Kaufpreis. Dafür kannst du Sanierungskosten häufig mitfinanzieren. KfW-Förderung für energetische Sanierung nicht vergessen — aber unbedingt VOR dem Kauf beantragen!
Checkliste (9 Aufgaben)
Eigenkapital zusammenstellen
Sparguthaben, Bausparvertrag, Schenkungen — mind. 20% EK + Nebenkosten empfohlen
Gesamtkosten (Kauf + Sanierung + NK) kalkulieren
Kaufpreis + Sanierungskosten (aus Phase 2 Substanz-Check übernehmen) + Grunderwerbsteuer + Notar + Makler = Finanzierungsbedarf
Beleihungswert & Finanzierungslücke prüfen
Banken beleihen oft 10–20% unter Kaufpreis — Lücke muss mit mehr EK geschlossen werden
Kreditangebote einholen (mind. 3 Banken)
Zinsbindung, Sondertilgung, Rate vergleichen — Sanierungskosten mitfinanzieren
Kosten: Kostenlos — Angebote sind unverbindlich
Energieberater für Sanierungsfahrplan beauftragen
Ohne iSFP (individueller Sanierungsfahrplan) KEIN KfW-Antrag möglich! Der Energieberater selbst wird zu 80% gefördert (BAFA). Beauftrage ihn VOR dem Bankgespräch — seine Kostenschätzung brauchst du für die Finanzierung.
Kosten: 1.000–2.000 € (davon 80% BAFA-gefördert = 200–400 € Eigenanteil)
KfW-Förderung für Sanierung prüfen
KfW 261 für Einzelmaßnahmen oder Komplettsanierung zum Effizienzhaus — ACHTUNG: Antrag VOR Handwerker-Beauftragung!
Kosten: Bis zu 150.000 € Kredit zu günstigen Konditionen
BAFA-Zuschüsse für Sanierung prüfen
Heizungstausch bis 40% Zuschuss (Wärmepumpe), Energieberatung 80% gefördert
Landesförderprogramme für Sanierung prüfen
Landesförderprogramme des jeweiligen Bundeslands recherchieren und Fristen prüfen
Schriftliche Finanzierungszusage einholen
Erst mit schriftlicher Zusage ein verbindliches Kaufangebot abgeben
Kosten: Kostenlos
Tipps & Hinweise
Kaufnebenkosten (10–15% vom Kaufpreis) sind NICHT mitfinanzierbar — du brauchst sie bar. Bei 300.000 € Kaufpreis sind das 30.000–45.000 € für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler. Rechne diese Summe immer zusätzlich zum Eigenkapital.
Plane Sanierungskosten direkt im Kreditantrag mit ein. Banken finanzieren Modernisierungen mit, wenn du einen konkreten Kostenvoranschlag vorlegst. So vermeidest du einen teuren Nachfinanzierungskredit nach dem Kauf.
KfW-Förderanträge müssen zwingend VOR dem Notartermin gestellt werden — nachträgliche Anträge werden ausnahmslos abgelehnt. Das gilt besonders für energetische Sanierungen (KfW 261) mit bis zu 150.000 € Kredit und Tilgungszuschuss. Voraussetzung: ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vom Energieberater.
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