Der Kaufvertrag ist das Herzstück des Immobilienkaufs. Bei Bestandsimmobilien gilt: 'Gekauft wie gesehen' — umso wichtiger ist eine gründliche Prüfung aller Vertragsklauseln und die Dokumentation bekannter Mängel.
Der größte Unterschied zum Neubau: Bei Bestand gibt es in der Regel einen Gewährleistungsausschluss. 'Gekauft wie gesehen' — deshalb ist die Prüfung vor der Unterschrift so entscheidend. Frage den Verkäufer schriftlich nach bekannten Mängeln.
Checkliste (8 Aufgaben)
Kaufpreisverhandlung führen
Gutachten als Verhandlungsgrundlage nutzen, Sanierungskosten als Argument einbringen
Reservierungsvereinbarung prüfen
Nicht bindend, zeigt Ernsthaftigkeit — keine Reservierungsgebühr über 1.000 € akzeptieren
Kosten: Max. 1.000 € Reservierungsgebühr empfohlen
Kaufvertragsentwurf prüfen lassen
14 Tage Prüfungsfrist — durch Anwalt oder Verbraucherzentrale prüfen lassen
Kosten: 300–800 € für Fachanwalt
Notartermin vereinbaren
Notar ist neutral — du darfst den Notar wählen, Unterlagen vollständig mitbringen
Grunderwerbsteuer einplanen
Je nach Bundesland 3,5–6,5% vom Kaufpreis — fällig nach Beurkundung
Kosten: 3,5–6,5% vom Kaufpreis
Notar- & Grundbuchkosten einplanen
Ca. 1,5–2% vom Kaufpreis für Beurkundung, Grundbuch und Vollzug
Kosten: 1,5–2% vom Kaufpreis
Maklerprovision klären
Seit 2020: 50/50 Aufteilung Käufer/Verkäufer — 3,57% inkl. MwSt. je Seite üblich
Kosten: 3,57% inkl. MwSt. je Seite
Auflassungsvormerkung & Grundbucheintrag
Vormerkung schützt vor Doppelverkauf — Grundbucheintrag nach Kaufpreiszahlung (4–8 Wochen)
Tipps & Hinweise
Du hast das gesetzliche Recht, den Kaufvertragsentwurf mindestens 14 Tage vor dem Notartermin zu erhalten. Nutze diese Zeit, um den Vertrag von einem Fachanwalt prüfen zu lassen (300–500 €). Unter Zeitdruck unterschreiben ist der teuerste Fehler beim Immobilienkauf.
Bestandsimmobilien werden grundsätzlich 'wie besehen' verkauft — der Verkäufer haftet nur für arglistig verschwiegene Mängel. Dokumentiere daher alle bei der Besichtigung erkannten Mängel (Feuchtigkeit, Risse, defekte Heizung) schriftlich im Kaufvertrag, damit du später nicht auf den Kosten sitzen bleibst.
Kaufnebenkosten betragen je nach Bundesland 10–15% des Kaufpreises. Bayern und Sachsen haben die niedrigste Grunderwerbsteuer (3,5%), Schleswig-Holstein die höchste (6,5%). Diesen Unterschied solltest du bei der Standortwahl berücksichtigen.
Wichtige Dokumente
2 Wochen vor Notartermin erhalten
Vom Notar beurkundet
Vom Finanzamt nach Beurkundung
Für die finanzierende Bank
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