Im Bauträger-Modus: Projekte vergleichen, Baubeschreibungen prüfen, Lage & Bebauungsplan checken. Im Eigenregie-Modus: Architekt und Handwerker auswählen.
Drei Angebote auf dem Tisch. Eins kostet 380.000, eins 420.000, eins 395.000. Aber welches ist wirklich das beste? Die Baubeschreibung entscheidet — nicht der Preis. Lade die Angebote hoch und die KI zeigt dir: Was ist drin, was fehlt, wo wird es teuer.
Checkliste (6 Aufgaben)
Mindestens 3 Bauträger-Angebote einholen
Nur mit mehreren Angeboten kannst du Preise und Leistungen vergleichen. Bauträger kalkulieren unterschiedlich — der günstigste ist nicht immer der beste. Achte darauf, dass die Angebote vergleichbar sind (gleiche Wohnfläche, ähnliche Ausstattung). Frag aktiv nach, ob es Häuser in deiner Preisklasse gibt.
Kosten: Angebote kostenlos
Baubeschreibungen im Detail vergleichen
Die Baubeschreibung ist das wichtigste Dokument neben dem Vertrag. Sie legt fest, was genau du bekommst: Welche Fenster, welche Heizung, welcher Bodenbelag, welche Elektroausstattung. Was NICHT in der Baubeschreibung steht, ist NICHT im Preis enthalten. Vergleiche Zeile für Zeile — hier verstecken sich die größten Preisunterschiede.
Kosten: Kostenlos (ggf. 200–500 € für professionelle Prüfung durch Sachverständigen)
Bemusterungskatalog anfordern
Bei der Bemusterung wählst du Fliesen, Sanitärobjekte, Böden, Türen, Schalter etc. aus einem Katalog. Der Standard-Katalog ist im Preis enthalten, aber Upgrades kosten extra. Fordere den Katalog VOR Vertragsunterschrift an, damit du weißt, was 'Standard' bedeutet und wie teuer Upgrades werden.
Kosten: Katalog kostenlos, Bemusterungs-Upgrades: 5.000–50.000 € je nach Wünschen
Bebauungsplan & Grundbuch prüfen
Der Bebauungsplan legt fest was gebaut werden darf. Stimmt das Bauträger-Angebot mit den Vorgaben überein? Grundbuch-Belastungen (Wegerechte, Leitungsrechte) können den Wert mindern oder die Nutzung einschränken.
Kosten: Grundbuchauszug: 10–20 €, Bebauungsplan: kostenlos beim Bauamt
Fertigstellungstermine vergleichen
Frag jeden Bauträger nach einem verbindlichen Fertigstellungstermin und lass ihn im Vertrag fixieren. Ohne festen Termin kannst du weder deine alte Wohnung kündigen noch den Umzug planen. Verspätungen von 3–6 Monaten sind leider keine Seltenheit — mit einer Vertragsstrafe schützt du dich.
Kosten: Kostenlos — Verhandlungssache
Gesamtkosten-Check: Hauspreis + NK + Sonderwünsche vs. Budget
Neben dem Hauspreis kommen schnell 50.000–100.000 € dazu: Grundstück (falls separat), Außenanlagen, Garage, Küche, Bemusterungs-Upgrades. Der billigste Bauträger ist oft NICHT der günstigste wenn man alles zusammenrechnet.
Kosten: Kostenlos — rechnen
Bei Eigenregie: 8 Aufgaben
KI-Tools für diese Phase
KI-Dokumentenanalyse
Baubeschreibung hochladen und automatisch auf Vollständigkeit, fehlende Positionen und versteckte Kosten prüfen
Tipps & Hinweise
Vergleiche Angebote nie nur nach dem Preis. Die Baubeschreibung entscheidet, was du bekommst: Welche Fenster, welche Heizung, welcher Boden. Was nicht drinsteht, ist nicht im Preis. Lass die Beschreibung von einem Sachverständigen prüfen (200–500 €).
Frag jeden Bauträger explizit: Was ist NICHT im Preis enthalten? Oft fehlen Außenanlagen (Garten, Terrasse, Zaun), Garagen/Stellplätze, Malerarbeiten, Bodenbeläge im Keller oder die Küche. Diese Posten summieren sich schnell auf 30.000–80.000 €.
Bemusterungszuschläge sind die größte Kostenfalle beim Bauträger. Wenn du statt Standard-Fliesen hochwertigere wählst, können pro Raum 1.000–3.000 € dazukommen. Insgesamt werden aus geplanten 5.000 € Sonderwünschen schnell 20.000–50.000 €. Setze dir vorher ein hartes Budget.
Bei Einzelvergabe: Immer den gleichen Leistungsumfang (Baubeschreibung) an alle Handwerker senden. Nur so sind die Angebote vergleichbar. Unterschiedliche Leistungsverzeichnisse machen einen Preisvergleich unmöglich.
Architekten-Honorar nach HOAI verhandeln: LP 1-4 (Planung) ist Pflicht, LP 5 (Ausführungsplanung) und LP 8 (Bauleitung) dringend empfohlen. Ohne LP 8 musst du SELBST die Qualität auf der Baustelle kontrollieren — das erfordert Fachwissen und tägliche Präsenz.
Wichtige Dokumente
Min. 3 Vergleichsangebote
Fertige Projekte des Bauträgers
Ausstattung Zeile für Zeile prüfen
Upgrades & Extras
Min. 3 Vergleichsangebote
Pro Gewerk einzeln
Detailliert pro Gewerk
Fertige Projekte prüfen
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