Im Bauträger-Modus: Seriöse Bauträger finden, Reputation prüfen, Referenzen checken. Im Eigenregie-Modus: Grundstück suchen, Bebauungsplan und Boden prüfen.
Exposé sieht toll aus. Aber steht im Bebauungsplan, dass du nur ein Flachdach bauen darfst? Sind die Erschließungskosten im Preis drin — oder kommen 25.000 Euro obendrauf? Diese Phase zeigt dir die Fragen, die kein Makler freiwillig beantwortet. Lade Exposés hoch und die KI findet die Haken.
Checkliste (10 Aufgaben)
Baugebiet & Grundstück suchen
Finde heraus, wo in deiner Region Neubaugebiete entstehen oder Baugrundstücke verfügbar sind. Suche auf Immobilienportalen gezielt nach 'Grundstück' oder 'Neubaugebiet', nicht nach fertigen Häusern. Viele Gemeinden verkaufen Bauplätze direkt — frag bei der Gemeinde nach aktuellen Baugebieten. Achte auf: Grundstücksgröße (mind. 400–600 m² für Einfamilienhaus), Preis/m², Ausrichtung (Süden = Solar + Garten), Hanglage (teurer).
Kosten: Suche kostenlos, Grundstückspreise: 50–500 €/m² je nach Region
Neubau-Projekte & Baugebiete von Bauträgern suchen
Im Bauträger-Modell kaufst du ein Paket aus Haus + Grundstück. Such gezielt nach Neubauprojekten in deiner Wunschregion. Viele Bauträger bieten fertig geplante Häuser in eigenen Baugebieten an — Grundstück ist im Kaufpreis enthalten. Vergleiche mehrere Projekte: Lage, Kaufpreis, inkludierte Leistungen, Fertigstellungstermin. Besuche Baugebiete vor Ort und schau dir an, wie weit der Bau fortgeschritten ist.
Kosten: Suche kostenlos
Lage & Infrastruktur prüfen
Ein Haus baust du für Jahrzehnte — die Lage ist das Einzige, was du nachträglich nicht ändern kannst. Prüfe: Wie weit ist es zur Arbeit, Schule, Kita, Arzt, Supermarkt? Gibt es ÖPNV? Wie ist der Handyempfang und Internetanschluss? Fahr zu verschiedenen Tageszeiten vorbei — abends kann eine ruhige Straße zur Rennstrecke werden.
Kosten: Kostenlos — eigene Recherche vor Ort
Bebauungsplan einsehen
Der Bebauungsplan (B-Plan) regelt was du auf dem Grundstück bauen darfst: Gebäudehöhe, Dachform, Abstandsflächen, Geschossanzahl, Grundflächenzahl (GRZ). Ohne Prüfung riskierst du, dass dein Traumhaus nicht genehmigt wird. Der B-Plan zeigt auch, ob in der Nachbarschaft eine Autobahn oder Gewerbegebiet geplant ist. Unbedingt VOR dem Kauf einsehen!
Kosten: Einsicht kostenlos, Kopie 10–30 €
Bauträger in der Region recherchieren
Nicht alle Bauträger sind gleich seriös. Suche gezielt nach Bauträgern, die in deiner Wunschregion bauen. Achte auf: Wie lange gibt es die Firma? Welche Projekte hat sie aktuell? Welche Haustypen bietet sie an? Besuche Musterhausparks und Baumessen in der Region — dort kannst du mehrere Anbieter an einem Tag vergleichen.
Kosten: Recherche kostenlos
Bauträger finden, der auf deinem Grundstück baut
Nicht jeder Bauträger baut auf fremden Grundstücken — viele arbeiten nur in eigenen Baugebieten. Frag gezielt: 'Bauen Sie auch auf Grundstücken, die der Kunde mitbringt?' Achte auf: Erfahrung mit individuellen Grundstücken, Flexibilität bei der Planung, Umgang mit Besonderheiten (Hanglage, Bodenverhältnisse). Hol dir mindestens 3 Angebote ein und vergleiche Leistungsumfang, nicht nur den Preis.
Kosten: Recherche kostenlos
Bodengutachten beauftragen
Wenn du dein eigenes Grundstück mitbringst, musst du dich selbst um das Bodengutachten kümmern — der Bauträger macht das nicht für dich. Das Gutachten zeigt: Tragfähigkeit des Bodens, Grundwasserpegel, Kellertauglichkeit. Ohne Gutachten riskierst du 20.000–50.000 € Mehrkosten bei Fels oder Grundwasser. Viele Banken verlangen es auch für die Finanzierung.
Kosten: 500–1.500 €
Erschließungskosten klären
Prüfe, ob dein Grundstück voll erschlossen ist (Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Internet). Bei einem nicht oder teilerschlossenen Grundstück kommen erhebliche Kosten dazu. Frag bei der Gemeinde nach: Welche Erschließungsbeiträge sind noch offen? Manche Kommunen rechnen diese erst Jahre nach Einzug ab. Voll erschlossen spart dir 10.000–30.000 €.
Kosten: 10.000–30.000 € (bei Neuerschließung auch deutlich mehr)
Bonität & Reputation der Bauträger prüfen
Wenn dein Bauträger insolvent geht, stehst du mit einem halbfertigen Haus und vollem Kredit da. Prüfe: Wie lange existiert die Firma? Gibt es Einträge im Schuldnerverzeichnis? Was sagen Online-Bewertungen? Eine Creditreform-Auskunft zeigt dir die finanzielle Lage des Unternehmens. Schau dir auch an, ob der Bauträger Mitglied im Bauherren-Schutzbund oder ähnlichen Verbänden ist.
Kosten: Creditreform-Auskunft ca. 30 €, Handelsregister-Auszug 4,50 €
Musterhäuser & Referenzobjekte besichtigen
Musterhäuser zeigen die Bauqualität und Ausstattung — aber sie sind Showrooms. Der ehrlichste Check: Fahr auch zu fertigen, bewohnten Häusern des Bauträgers und sprich mit den Bewohnern. Frag nach: Termine eingehalten? Baumängel? Wie schnell behoben? Kommunikation gut? Überraschungen bei Kosten? Die meisten erzählen dir offen, wie es wirklich war.
Kosten: Kostenlos (nur Fahrkosten)
Bei Eigenregie: 9 Aufgaben
Tipps & Hinweise
Den Bebauungsplan (B-Plan) IMMER vor dem Kauf einsehen. Er legt fest, welche Dachform, Geschosszahl und Gebäudehöhe erlaubt ist. Ohne Prüfung riskierst du, dass dein Traumhaus nicht genehmigt wird — oder dass nebenan ein Gewerbegebiet entsteht.
Ein Bodengutachten kostet 500–1.500 €, kann dir aber 20.000–50.000 € Mehrkosten ersparen. Fels im Boden oder hoher Grundwasserspiegel machen den Kellerbau extrem teuer oder unmöglich. Manche Banken verlangen das Gutachten auch für die Finanzierung.
Erschließungskosten für Straße, Wasser, Abwasser, Strom und Internet können 10.000–30.000 € betragen — bei Neuerschließung auch deutlich mehr. Frage bei der Gemeinde nach offenen Erschließungsbeiträgen, bevor du kaufst. Manchmal werden diese erst Jahre nach dem Einzug abgerechnet.
Wichtige Dokumente
Von Maklern & Gemeinden
Vom Bauträger anfordern
Detailliert mit Ausstattung
Infrastruktur & Umfeld
Beim Bauamt einsehbar
Ca. 500–1.500 €
Beim Umweltamt anfragen
Bereit für Phase 2?
Öffne Riftpal und arbeite die Checkliste interaktiv ab — mit KI-Unterstützung.
Phase in Riftpal öffnen